Responsabilità del conduttore per ritardata consegna immobile

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE Sez. III, 29 settembre 2005, corte appello napoli conn. 19139 Pres. Preden – Est. Perconte Licatese – P.M. Russo (conf.) – Eredi di Cozzolino Tommaso c. Comune di Ercolano In tema di responsabilità del conduttore per la ritardata restituzione del bene locato (art. 1591 c.c.), l’ordinaria diligenza richiesta dall’art. 1227, 2 comma c.c. al creditore, per evitare un suo concorso nella produzione del danno, non implica l’obbligo di compiere attività gravose o rischiose, come, la proposizione di un’azione di cognizione o esecutiva per ottenere il rilascio della cosa locata. Fatta salva la facoltà del locatore di porre in esecuzione anche contro il terzo occupante il titolo esecutivo ottenuto contro il conduttore, non può essere negato a quest’ultimo il potere di agire, in base alla sua personale e diretta legittimazione di parte contraente, contro il comodatario, allo scopo di conseguire il rilascio della cosa, per poterla a sua volta consegnare al locatore, in adempimento dell’obbligo direstituzione sancito a suo carico dall’art. 1591 c.c.. Svolgimento del processo. – Cozzolino Tommaso, proprietario di appartamenti in Ercolano, destinati ad alloggi di senzatetto, concessi in locazione al Comune con contratti dichiarati risolti dal pretore di Portici con ordinanze di convalida del 19 luglio 1991, esponeva che, alla data fissata (24 giugno 1993), il Comune non aveva rilasciato gli immobili nè aveva provveduto a corrispondere quanto dovuto a norma dell’art. 1591 c.c. per il periodo da gennaio a marzo 1999, per un totale di lire 46.644.276. Instava quindi per il pagamento di detta somma. Il convenuto, negando di dovere alcunchè, chiedeva, in riconvenzionale, la restituzione di lire 15.548.092, che assumeva di aver indebitamente versato, pur non essendovi tenuto, per il mese di dicembre 1998. Il Tribunale di Napoli, con sentenza 27 settembre 2000, rigettava entrambe le domande. Con sentenza 18 maggio 2001, la Corte d’Appello di Napoli ha rigettato il gravame del Cozzolino. Ricorrono per la cassazione gli eredi del soccombente, Cozzolino Pasquale, Anna, Salvatore, Patrizia, Libero, Andrea e Giuseppe, con un solo motivo. Resiste con controricorso il Comune di Ercolano. Ambo le parti hanno depositato una memoria. Motivi della decisione. – Denunciando la violazione e l’erronea interpretazione e applicazione degli artt. 1218, 1227, 2 comma, 1591 e 1595, 3 comma, c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.), i ricorrenti deducono quanto segue. 1) Contrariamente all’avviso della Corte d’Appello, il locatore, dopo la scadenza dei contratti, non era obbligato ad attivare la convalida di sfratto nei confronti degli occupanti, ai sensi dell’art. 1595, 3 comma, c.c., trattandosi di un’attività gravosa e dispendiosa, il cui mancato compimento non può essere imputato a colpa del creditore della prestazione, per gli effetti di cui all’art. 1227, 2 comma, c.c. 2) Il locatore aveva una semplice facoltà di azionare contro i terzi occupanti il titolo esecutivo conseguito contro il Comune, per cui non può configurarsi, in relazione alla tardiva restituzione degli immobili, quella omissione dell’ordinaria diligenza che, ai sensi dell’art. 1227, 2 comma, c.c., vale ad escludere per il creditore la risarcibilità dei danni. Non è poi esatto cheil Comune non disponesse di mezzi per estromettere gli occupanti: ben poteva, infatti, esperire le azioni nascenti dai contratti di comodato per far liberare in tempo utile gli immobili. Non vi è prova, viceversa, che il Comune, prima o dopo la scadenza dei contratti di locazione, si sia adeguatamente attivato nei confronti degli occupanti per ottenere lo sgombero. Page 2 3) In ogni caso, ai sensi dell’art. 1218 c.c., il debitore inadempiente, per andare esente da colpa, avrebbe dovuto dimostrare che l’inadempimento o il ritardo non fosse stato determinato da causa ad esso imputabile: norma questa che prevale anche su quella dell’art. 1227, 2 comma ,c.c. Queste censure sono fondate. La Corte, dopo aver ricordato che l’azione di danno per ritardata consegna della cosa locata di cui all’art. 1591 c.c. ha natura contrattuale, osserva, in punto di fatto, che la locazione “inter partes” è cessata il 24 giugno 1992 e da tale data, come è incontroverso, il Comune ha pagato all’attore, ininterrottamente, fino al dicembre 1998, un’indennità ai sensi dell’art. 1591 cit.; che lo stesso Comune, nel dicembre 1994, dopo aver comunicato agli occupanti una diffida a sloggiare, li convenne innanzi al Tribunale di Napoli, per ottenere il rilascio; che il Tribunale, con sentenze n. 10055 e 10058 del 6 dicembre 1997, dichiarò il difetto di legittimazione ad agire del Comune, per non avere più esso, per effetto della cessazione della locazione e quindi, a norma dell’art. 1593, 3 comma, c.c., anche del rapporto di comodato intercorso con gli occupanti, la detenzione degli immobili e perciò titolo a richiederne il rilascio; che, con atto stragiudiziale del 30 dicembre 1998, il Comune, reputando di aver fatto tutto il possibile per ottenere il rilascio, diffidò ancora una volta gli occupanti a restituire gli immobili al proprietario e avvisò quest’ultimo che non avrebbe più pagato alcunchè in relazione all’occupazione di cui trattasi. Tutto ciò premesso, la sentenza osserva che i danni oggetto della domanda, pur se risarcibili in quanto conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento del debitore, potevano tuttavia essere evitati dal creditore usando l’ordinaria diligenza; ovvero agendo direttamente, in forza della licenza per convalida di sfratto, nei confronti di tutti coloro che si trovavano ad occupare gli immobili per ottenerne il rilascio. Nè questa conclusione contrasta col principio per cui l’ordinaria diligenza che il creditore deve usare nell’attivarsi onde evitare la produzione di ulteriori danni non comprende l’obbligo di intraprendere un’azione giudiziaria, cognitiva o esecutiva. Infatti, avuto riguardo, come è doveroso, alle particolarità del caso concreto, il principio di autoresponsabilità sancito dall’art. 1227, 2 comma, c.c. deve essere letto in armonia col principio di correttezza e buona fede di cui all’art. 1175 c.c., in forza del quale non può escludersi in assoluto che l’onere di attivazione del creditore si estenda anche all’esercizio di un’azione esecutiva, allorchè tale esercizio sia l’unico modo per evitare la produzione di ulteriori danni; specialmente se, come nel caso, sussista un’evidentissima e notevolissima sproporzione, a danno del debitore, tra l’onerosità dell’attività richiesta al creditore e le conseguenze, per il debitore, del suo iniziale inadempimento. Concludendo, posto che il Cozzolino può attivare la convalida di sfratto contro gli occupanti degli immobili, mentre il Comune non ha più mezzi da sperimentare per restituire gli alloggi all’attore, deve escludersi, a norma dell’art. 1227, 2 comma, c.c., la risarcibilità dei danni, in quanto evitabili usando l’ordinaria diligenza. Ebbene, ad avviso del Collegio, nessuna delle due proposizioni sulle quali si regge la sentenza (ovvero che il Cozzolino fosse tenuto, per adempiere all’ordinaria diligenza richiesta dall’art. 1227, 2 comma ,c.c., ad agire esecutivamente contro gli occupanti; e che il Comune, per parte sua, abbia fatto tutto il possibile per ottenere lo sgombero degli alloggi) è giuridicamente corretta, tale cioè da poter essere condivisa. Non la prima, giacchè da sempre dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che la nozione di ordinaria diligenza (e quella di correttezza e buona fede che, ai sensi dell’art. 1175 c.c., ne è alla radice) non possa venir dilatata fino a comprendere attività gravose implicanti spese di notevole rilievo e, segnatamente, che il danneggiato non sia tenuto ad agire giudizialmente contro il debitore per chiedere l’adempimento dell’obbligazione, nè in via cognitiva nè in via esecutiva. Con speciale riguardo alla materia in esame, ovvero in tema di responsabilità del conduttore per la ritardata restituzione del bene locato (art. 1591 c.c.), è stato da ultimo confermato che l’ordinaria diligenza richiesta dall’art. 1227, 2 comma c.c. al creditore, per evitare un suo concorso nella produzione del danno, non implica l’obbligo di compiere attività gravose o rischiose, come, per l’appunto, la proposizione di un’azione di cognizione o esecutiva per ottenere il rilascio della cosa locata (Cass. Page 3 31 luglio 2002 n. 11364; cfr., più in generale, sui limiti del dovere di correttezza imposto al danneggiato dalla norma in esame, Cass. 29 settembre 1999 n. 10763; 14 agosto 1997 n. 7618; 14 maggio 1997 n. 4232). Questo indirizzo merita di essere riaffermato e pertanto al Cozzolino non si può fondatamente addebitare di non aver agito “in executivis”, con l’ordinanza di convalida dello sfratto (titolo notoriamente opponibile “ultra partes”, ossia ai terzi che non possano vantare alcuna posizione giuridica tutelabile nei confronti del locatore esecutante), contro gli occupanti, e di essere stato, con questa condotta omissiva, la causa unica del suo danno. Non la seconda, per le considerazioni che seguono. La responsabilità per ritardata restituzione della cosa locata, avendo natura contrattuale, è posta a carico del conduttore il quale, per esimersi da detta responsabilità, è tenuto a provare, secondo la regola generale dell’art. 1218 c.c., che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. Nel caso poi che la prestazione di restituzione, prevista dall’art. 1591 c.c., non abbia luogo in quanto nel godimento della cosa rimangono, dopo la cessazione del rapporto, persone diverse dal conduttore, perchè quest’ultimo possa raggiungere la prova liberatoria dalla responsabilità per inadempimento, a norma dell’art. 1218 c.c., occorre accertare che dette persone siano state immesse nel godimento senza che nell’immissione sia intervenuto il comportamento del conduttore; oppure che questi abbia esercitato diligentemente tutti i mezzi offerti dall’ordinamento per ottenerne l’estromissione, senza raggiungere il risultato richiesto (Cass. 3 maggio 1994 n. 4242; 29 maggio 1971 n. 1605). Tanto premesso, in generale, sulla responsabilità presunta del debitore per inadempimento dell’obbligo di restituzione della cosa locata, rilevasi, con maggiore aderenza al caso, che la legittimazione a dare in comodato compete a chiunque abbia e possa trasferire la detenzione della cosa e, in particolare, quindi, anche al conduttore; e, nella fattispecie in esame, è un dato pacifico che tra il Comune, conduttore degli appartamenti di proprietà del Cozzolino, e le famiglie degli sfollati senzatetto, intercorse, per l’appunto, un rapporto di comodato gratuito senza determinazione di durata (art. 1810 c.c.). Dal comodato, come da ogni altro rapporto contrattuale, nascono a carico delle parti diritti e obblighi, e principalmente, per quanto qui interessa, il comodatario ha l’obbligo di restituire la cosa al comodante alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, all’esaurimento dell’uso della cosa da parte del comodatario ( art. 1809, 1 comma, c.c.) ovvero, nelle ipotesi previste dagli artt. 1809, 2 comma, e 1810 c.c., alla richiesta del concedente. L’obbligo di restituzione diventa pertanto attuale e coercibile con l’estinzione del rapporto, a sua volta dovuta alle cause testè indicate. E’ logica conseguenza che, in caso di inottemperanza del comodatario a restituire la cosa, il comodante potrà agire giudizialmente contro di lui “ex contractu”, per ottenere la condanna al rilascio, nonostante l’estinzione del rapporto ed anzi proprio per effetto di questa. Se questi sono i poteri ordinariamente spettanti a qualsiasicomodante, non si vede la ragione per cui si dovrebbero attribuire poteri meno intensi a chi, godendo della cosa a titolo di locazione, l’abbia data in comodato, attesa la piena validità ed efficacia, “inter partes”, di un simile contratto; con la sola particolarità, a tutto concedere, che, in tale ipotesi, il comodato, in quanto contratto derivato (anche se autonomo), si estinguerà con la cessazione del rapporto principale di locazione, che segnerà il suo termine naturale. Ed allora, salva la facoltà del locatore, secondo quanto dianzi illustrato, di porre in esecuzione anche contro il terzo occupante il titolo esecutivo ottenuto contro il conduttore, non può essere negato a quest’ultimo il potere di agire, in base alla sua personale e diretta legittimazione di parte contraente, contro il comodatario, allo scopo di conseguire il rilascio della cosa, per poterla a sua volta consegnare al locatore, in adempimento dell’obbligo direstituzione sancito a suo carico dall’art. 1591 c.c.. Page 4 Del resto, seppure in termini assai più generali, questa giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che chiunque abbia la disponibilità, anche di mero fatto, di una cosa, in base a un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, non solo può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi un altro rapporto obbligatorio, ma è in conseguenza legittimato a richiederne la restituzione, allorchè il rapporto venga a cessare (Cass. 13 luglio 1999 n. 7422; 20 gennaio 1997 n. 539): legittimazione che pertanto dev’essere riconosciuta, in particolare, a chi abbia dato in comodato la cosa ricevuta in locazione e agisca per la restituzione dopo l’estinzione, a un tempo, del rapporto principale e di quello derivato. Alla luce di queste enunciazioni, non ha nessun fondamento giuridico la contraria tesi in forza della quale il Tribunale di Napoli rigettò la domanda di rilascio proposta dal Comune contro occupanti, argomentando, come si apprende dalla stessa sentenza impugnata, che, con la cessazione della locazione e, con essa, del comodato, il conduttore non avrebbe più titolo a chiedere la restituzione al terzo: tesi questa che, pur correttamente connettendo alla cessazione della locazione l’estinzione del comodato, nega tutela processuale al comodante, così apertamente disconoscendo un aspetto essenziale del vincolo contrattuale autonomamente e validamente instauratosi “inter partes”. Conclusivamente, non solo l’immissione dei terzi nel godimento degli immobili risale direttamente alla volontà del Comune conduttore; ma sta di fatto che il Comune si è a torto acquietato a questa pronuncia di rigetto, palesemente erronea. Non rispetta l’art. 1218 c.c. e nemmeno corrisponde ai canoni della logica, in presenza di questi elementi, concludere, come la Corte dà per scontato, che il Comune abbia fatto il possibile per ottenere il rilascio della cosa con i mezzi consentitigli dall’ordinamento. Con l’accoglimento del ricorso, la sentenza va pertanto cassata, col rinvio, per un riesame, al giudice di pari grado designato nel dispositivo, cui si demanda di provvedere anche alla liquidazione delle spese del giudizio di Cassazione. (Omissis)