Emolumento dell'amministratore per la partecipazione all'assemblea straordinaria non è dovuto.
2004-11-8 CASSAZIONE Sez. II, 12 marzo 2003, n. 3596. Pres. Ed est.
Corona - P.M. Marinelli (conf.) - (avv. XXX) c. condominio in Roma
(n.c.).
Emolumento dell'amministratore e assemblea straordinaria
http://www.apu.it/bancadati/files/sentenze/sentenze/s1_f410.htm
TESTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO: il sig. XXX, assumendo di aver esercitato,
dal 1° gennaio 1986 al 15 giugno 1987, le funzioni di amministratore
del condominio di via XXX Roma, con citazione 7 gennaio 1998 convenne
davanti al Pretore di Roma il Condominio suddetto, in persona
dell'amministratore in carica, per conseguire la condanna del convenuto
al pagamento di lire 1.676.045, quale residuo del compenso maturato al
termine del mandato. A seguito della domanda riconvenzionale proposta
dal Condominio per la somma di lire 7.282.695, il pretore declinò la
propria competenza ed il condominio, con citazione 28 aprile 1988,
riassunse la causa davanti al Tribunale di Roma. Radicatosi il
contraddittorio ed espletata una consulenza tecnica, il tribunale, con
sentenza 24 gennaio 1997, condannò il sig. XXX a pagare, in favore del
condominio, la somma di lire 245.407. Pronunziando sull'appello
principale proposto dal Cancani e sullappello incidentale proposto dal
condominio, la Corte di Appello di Roma, con sentenza 22 gennaio - 5
maggio 1999, respinse entrambe le impugnazioni. Per quanto ancora
interessa, nella sentenza si legge che il compenso preteso
dall'amministratore non era stato autorizzato dall'assemblea e che,
nella specie, non poteva farsi ricorso al tariffario di categoria, cui
le parti avevano aderito. D'altra parte, le prestazioni dedotte
rientravano fra quelle facenti capo al mandatario, il cui compenso era
stato pagato integralmente. L'ammontare dei debiti e dei crediti,
infine, doveva desumersi dai documenti contabili e non da un atto di
parte. Ricorre per Cassazione il sig. XXX con due motivi. Non spiega
attivià difensiva il condominio di via XXX. MOTIVI DELLA DECISIONE : A
fondamento del ricorso il ricorrente XXX deduce: 1.1. Con il primo
motivo, violazione e falsa applicazione dell'art. 1709 c.c., con
riferimento all'art. 1135, nonchè all'art. 2233 dello stesso codice.
L'amministratore del condominio è un mandatario dell'assemblea e,
perciò, ogni sua attività deve essere compensata. Il compenso si
estende alle prestazioni di carattere straordinario, che non sono
connesse con lo svolgimento dell'incarico di amministrazione del
condominio, quale è la partecipazione a tre assemblee straordinarie.
Siffatte attività non possono ritenersi comprese nel compenso annuale
per l'amministrazione e come tali vanno retribuite a parte, come aveva
richiesto il ricorrente, domandando la somma di lire 150.000.
1.2. con il secondo motivo, omessa ed insufficiente motivazione su un
punto decisivo della controversia ex art. 350 n. 5 c.c.. erroneamente i
giudici del merito non hanno riconosciuto validità probatoria al libro
cassa entrate-uscite predisposto dal Cancani, mentre una semplice
disamina delle poste contabili avrebbe rilevato gli errori commessi dal
consulente, che avrebbero potuto essere emendati con una nuova indagine
peritale. D'altra parte, sul punto la motivazione è assolutamente
insufficiente. 2. I due motivi vanno trattati congiuntamente in ragione
della loro connessione. 2.1 La questione di diritto, che la Corte deve
risolvere per decidere la controversia, è se la attività professionale
dell'amministratore del condominio consistente nella partecipazione
all'assemblea straordinaria debba essere retribuita a parte: vale a
dire, in aggiunta al compenso annuale per l'amministrazione stabilito
al tempo del conferimento dell'incarico. Per risolvere la questione
occorre definire tre punti, che si enunciano in sintesi: a) le
attribuzioni dell'assemblea straordinaria nel condominio degli edifici;
b) le attività, cui l'amministratore del condominio è tenuto ai fini
del completo svolgimento delle funzioni amministrative; c) la
partecipazione dell'amministratore all'assemblea dei condomini, sia
essa ordinaria o straordinaria. 2.2 In tema di condominio negli edifici, l'assemblea straordinaria è
prevista dall'art. 66 att. c.c. (l' assemblea, oltre che annualmente in
via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice,
può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando
questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno
due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell'edificio).
L'assemblea ordinaria viene convocata una volta all'anno, per
provvedere intorno alla gestione del condominio (precisamente, alla
nomina o alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua
retribuzione; all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti
durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione; alle opere di
manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale:
art. 1135 cit.). L'assemblea straordinaria, invece, si riunisce ogni
qual volta, nel corso dell'esercizio, si presenta la necessità di
deliberare in collegio in merito alla gestione del condominio. Si
tratta dei consueti affari di amministrazione, ma che devono essere
decisi in tempi diversi rispetto alla ordinaria riunione annuale.
All'assemblea straordinaria del condominio, conviene sottolinearlo,
sono assegnate materie e compiti del tutto diversi da quelli attribuiti
all'assemblea straordinaria delle società per azioni, posto che in
materia di condominio non si profila nessuna delle ipotesi disciplinate
dall'art. 2365 c.c.. non la modifica del fatto costitutivo,
intendendosi con ciò il cambiamento dell'oggetto sociale, la
trasformazione della società e in generale la variazione di uno o più
degli elementi soggettivi ed oggettivi; neppure la nomina dei
liquidatori e l'attribuzione dei relativi poteri. Invero, il condominio
si regge essenzialmente sulle disposizioni del codice, il regolamento
contrattuale non è equiparabile all'atto costitutivo e, comunque, non è
modificabile dall'assemblea con delibere assunte a maggioranza; né è
ipotizzabile lo scioglimento del condominio (ma in certi casi la sola
separazione dei condominii, che è tutta un'altra cosa: artt. 61 e 62
att.) in sintesi, per assemblea straordinaria nel condominio s'intende
non un collegio dotato di competenze specifiche ed eccezionali, sebbene
qualsivoglia riunione tenuta oltre quella annuale: vale a dire,
qualsivoglia riunione ulteriore convocata durante l'anno dopo quella
ordinaria, per provvedere all'amministrazione delle cose, degli
impianti e dei servizi e comuni ogni qual volta si presenta la
necessità della decisione collegiale. 2.3 Per giurisprudenza costante,
l'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato
assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente
applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei
condomini, delle disposizioni sul mandato. Secondo l'interpretazione
dominante, la norma di cui all'art. 1708 comma 1 c.c. (il mandatario è
tenuto ad eseguire diligentemente non solo gli atti, per i quali il
mandato è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari per il
suo compimento) riguarda principalmente il mandato speciale. Poichè
anche il mandato speciale comprende tutti gli atti necessari al
conseguimento dell'incarico ed alla sua precisa esecuzione, a maggior
ragione il mandato generale ex lege riguardante l'amministratore del
condominio comporta l'obbligo di compiere, oltre le attività
espressamente elencate dal codice, anche gli atti preparatori e
strumentali, nonchè quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il
necessario completamento; quindi, gli atti che si riconnettono
all'attività prevista dalla legge e ne raffigurano lo svolgimento
naturale. 2.4 Per quanto attiene alla partecipazione
dell'amministratore all'assemblea (ordinaria o straordinaria), è pur
vero che la sua presenza in assemblea non è espressamente contemplata
tra le attribuzioni dell'amministratore stabilite dagli artt. 1130e
1131. Ma ciò non significa che l'amministratore non sia tenuto a
partecipare alle riunioni del collegio.
Per la verità, secondo le disposizioni del codice i rapporti tra
l'amministratore e l'assemblea sono strettissimi. Invero, dal codice si
prevede che l'assemblea nomini e revochi l'amministratore, fissi il suo
eventuale compenso (1129 e 1131 n. 1), gli conferisca maggiori poteri
(art. 1131 comma 1) e decida i ricorsi proposti dai condomini contro i
suoi provvedimenti (art. 1133); che l'amministratore proceda alla
convocazione dell'assemblea ordinaria e straordinaria (art. 66 att.);
esegua le deliberazioni dell'assemblea (art. 1130 n. 1) e all'assemblea
dia notizia delle cause proposte contro il condominio, le quali
esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 comma 3). In altre parole,
in considerazione dei compiti che gli sono specificatamente attribuiti
dalla legge (art. 1130 e 1131 c.c.), e delle attività preparatorie e
strumentali che dei primi costituiscono il necessario completamento,
l'amministratore, quale mandatario dei condomini, svolge le funzioni
che metaforicamente possono definirsi di organo esecutivo del collegio,
da cui riceve ordini, direttive, indicazioni, suggerimenti. Il che
spiega la prassi diffusa, osservata uniformemente e costantemente con
la convinzione della sua corrispondenza ad una giuridica necessità ,
secondo cui l'amministratore partecipa sempre all'assemblea e
solitamente funge da segretario. La presenza in assemblea, invero,
all'amministratore permette di capire i bisogni, le istanze, gli
intendimenti dei condomini: di non accontentarsi del mero decisum, ma
di rendersi conto dell'iter formativo degli atti e di apprezzare la
volontà effettiva dei partecipanti, in modo da eseguire le delibere in
modo fedele e puntuale. Pertanto, sebbene tra i compiti
dell'amministratore enumerati dal codice non sia espressamente prevista
la sua partecipazione all'assemblea, ordinaria e straordinaria, in
ragione dei rapporti di diritto e di fatto che tra l'amministratore e
l'assemblea intercorrono ed avuto riguardo a ciòche comunemente avviene
sulla base del convincimento di osservare un imperativo giuridico, la
sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i
compiti istituzionali di amministrazione. Siccome trattasi di attività
connessa con lo svolgimento delle funzioni amministrative ed
indispensabile per il loro compimento; la partecipazione all'assemblea,
ordinaria e straordinaria, deve ritenersi compensata dal corrispettivo
stabilito al momento del conferimento dell'incarico. Percià², salva
diversa deliberazione, non deve essere retribuita a parte. 2.5 Appurato
che l'assemblea straordinaria del condominio non adempie a funzioni e
compiti del tutto peculiari, ma svolge le consuete attività di
amministrazione per le quali si rende necessario deliberare in collegio
in tempi successivi alla annuale riunione ordinaria; che le attività,
alle quali l'amministratore ਠtenuto ai fini del completo adempimento
dell'incarico, non si esauriscono nell'esecuzione dei compiti
espressamente contemplati dagli artt. 1130 e 1131 c.c., ma consistono
altresଠnello svolgimento delle operazioni preparatorie ed esecutive,
connesse con le sue funzioni istituzionali; che la partecipazione
all'assemblea, ordinaria o straordinaria, da parte dell'amministratore
raffigura una attività connessa indispensabile al compimento del
mandato; tutto ciòconsiderato, segue che la partecipazione
dell'amministratore all'assemblea, ordinaria e straordinaria, in quanto
attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti
istituzionali e non esorbitante dal mandato, deve ritenersi compensata
dal corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico
per tutta l'attività amministrativa. 2.6 A queste considerazioni di
carattere generale, per completezza si aggiungono due argomenti.
Anzitutto il compenso per l'amministratore, meramente eventuale (art.
1135 n. 1 c.c.), deve essere fissato dall'assemblea, ragione per cui
non puòragguagliarsi alle tariffe (ancorchè predisposte dalle
associazioni di categoria), se non sono accettate dai condomini.
Inoltre, sarebbe assurdo consentire all'amministratore,
cui ਠdemandato il compito di convocare l'assemblea ordinaria e
straordinaria, di incrementare il suo compenso, con iniziative pi๠o
meno giustificate, convocando a suo piacimento l'assemblea dei
condomini in sessione straordinaria.
2.7 Fissato il principio che la attività professionale
dell'amministratore del condominio, consistente nella partecipazione
all'assemblea straordinaria, non deve essere retribuita a parte, in
aggiunta al compenso annuale stabilito al tempo del conferimento
dell'incarico, risulta assorbita la censura relativa alle risultanze
contabili - dalle quali dovrebbe ricavarsi la prova rispetto al
credito, ritenuto insussistente.
Giurisprudenza 
